melbu (melbu) wrote,
melbu
melbu

Цены на жильё. Точка зрения.


Безумные цены на квартиры в Москве, мягко скажем, раздражали давно. С наступлением кризиса у плебса возникла святая вера в неизбежное падение цен в четыре раза. Насколько обоснованы эти ожидания?

Предлагаю отбросить все мечты и чаянья, и попробовать рассуждать логически.

 

Выделим факторы, которые оказывают существенное влияние на снижение цен:

  1. Резкое снижение покупательной способности населения.
  2. Отсутствие ипотечного плеча у покупателей.
  3. Острая необходимость в наличных деньгах у инвесторов, а также у некоторых владельцев «инвестиционных» квартир.

Пожалуй, все.

Первые два фактора, безусловно, влияют на снижение ценника, номинированного в долларах, но не делают жилье доступнее для среднего потенциального покупателя. Средний покупатель сегодня довольно существенно потерял в доходе, а главное, он не уверен, что завтра ситуация с его доходами не усугубится еще больше. По тем же причинам практически остановлена ипотека. Люди боятся брать кредит, потому, что не уверены в том, что смогут расплатиться. Банки денег не дают по той же самой причине, плюс к тому, имеется риск обесценивания предмета залога (купленной квартиры), что увеличивает риски по возврату денег. Эта ситуация, судя по всему, надолго.

То, что застройщики оказались в щекотливой ситуации, вынуждает их продавать жилье с существенным дисконтом. Квартиры, купленные в качестве инвестиций, с расчетом на безудержный рост стоимости жилья в Москве, потеряли свою привлекательность для владельцев и оказались на рынке, или в скором времени могут на нем оказаться. Но, к сожалению, количество таких квартир ограничено, а, следовательно, этот фактор, влияющий на рыночную стоимость, носит временный характер.

Благодаря сложившейся ситуации мы наблюдаем сегодня снижение стоимости жилья примерно на 15-25% от ценников лета 2008 года. Но на что мы сможем рассчитывать завтра?

Весьма вероятно, что завтра нас ожидает отсутствие предложения первичного жилья. Это вполне логично, если учитывать, что большинство проектов заморожено. Для того чтобы продолжить строительство, инвестор должен быть уверен в возврате вложенных средств, ну и естественно, в получении прибыли. Срок реализации инвестиционного проекта в 3-4 года. Не трудно догадаться, что новые квартиры будут поступать на рынок только через 3-4 года с того момента, как инвестор станет уверенным в целесообразности инвестиций. А что даст уверенность инвестору? Конечно, точкой Х станет стабилизация экономической ситуации и начало роста доходов населения. Но вот тут есть небольшая нестыковка. Именно с точки Х начнется увеличиваться спрос на жилье. По всем экономическим законам рост спроса и отсутствие предложения дадут в итоге лавинообразный рост стоимости жилья.

В итоге, от чего ушли, к тому и придем. Вчера были деньги, но стоимость квартиры была неподъемной. Сегодня квартиры подешевели, но и денег стало поменьше, а в долг никто не дает, да и брать не хочется. А завтра денег дадут, но и цена взлетит. В итоге жилье в Москве и окрестностях как было недоступным, так и останется недоступным для среднестатистического покупателя.

В чем же причина высокой стоимости жилья в Москве?

Наиболее популярный ответ на этот вопрос – застройщик жадный. Вообще-то это версия не состоятельна изначально. Жадность застройщика не имеет к ценообразованию никакого отношения. Ни один, даже самый жадный застройщик не сможет продать квартиру дороже, чем ее захотят купить. Это понятно, цену определяет баланс спроса и предложения. Следовательно, высокая стоимость жилья обусловлена высоким спросом, или, что почти то же самое, недостаточным предложением.

            Оглянитесь, количество стонущих от высокой стоимости жилья на несколько порядков превышает количеств построенных квартир. Все кто стонет – есть потенциальные покупатели. Кто-то мечтает отделиться от родителей, другой - просто увеличить количество комнат, третий – перебраться из-за МКАДа поближе к центру, четвертый мечтает о более качественном жилье с парковкой, чистым подъездом и вменяемыми соседями…

            По мере строительства, спрос будет постепенно удовлетворятся, и только тогда можно будет ожидать снижение цен и их стабилизации на некотором приемлемом уровне, соизмеримым с аналогичным по качеству жильем в других столицах. Как вы понимаете, до этого еще очень далеко.

Tags: Стройка
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 14 comments